Calculadora de mais-valias imobiliárias
IRS sobre a venda de um imóvel. Aplicamos o coeficiente de desvalorização monetária do ano de aquisição, deduzimos as despesas, calculamos a base tributável (50 % do ganho — desde 2023 também para não-residentes) e contamos com a isenção por reinvestimento em HPP quando aplicável.
Perguntas frequentes
Como é calculada a mais-valia tributável?
Mais-valia = Valor de realização − (Valor de aquisição × coeficiente de desvalorização) − despesas e encargos − valorização documentada (Art. 51.º CIRS). Apenas 50 % do saldo é tributado em IRS, por englobamento (Art. 43.º n.º 2) — regra que desde 2023 se aplica também a não-residentes.
O que é o coeficiente de desvalorização monetária?
Art. 50.º CIRS — corrige o valor de aquisição pela inflação acumulada, aplicado quando a aquisição foi há mais de 2 anos. A AT publica anualmente a tabela em Portaria. A calculadora aplica o coeficiente correspondente ao ano de aquisição.
A isenção por reinvestimento em HPP cobre tudo?
Cobre, se reinvestires o valor de realização (não só o ganho) noutra HPP nos 36 meses seguintes (ou já nos 24 anteriores). Reinvestimento parcial isenta proporcionalmente. Art. 10.º n.º 5 CIRS.
Que despesas posso deduzir?
Despesas com a aquisição (IMT, Imposto do Selo, escritura, registo), despesas com a venda (mediação imobiliária, certificado energético) e obras de valorização documentadas com factura nos 12 anos anteriores à venda (Art. 51.º CIRS).
Sou não-residente. Como funciona?
Desde 1 de janeiro de 2023 (Lei 24-D/2022), não-residentes seguem o regime geral: a antiga taxa autónoma de 28 % sobre 100 % do ganho (al. a) do n.º 1 do Art. 72.º CIRS) foi revogada. Aplica-se o englobamento obrigatório com consideração de 50 % do saldo (Art. 43.º n.º 2 CIRS), tendo em conta todos os rendimentos para apurar a taxa.
Vender um imóvel não acaba com a mais-valia.
Reinvestir noutra HPP, abater obras documentadas, planear a data da escritura, decidir sobre englobamento. O Sirgo guia o processo com base em Art. 10.º a 51.º CIRS.